Xu hướng chuyển dịch thị trường bất động sản văn phòng cho thuê tại Hà Nội

 Các dự án hạng A ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực

Trong quý I/2024, chỉ số niềm tin kinh doanh từ cộng đồng doanh nghiệp châu Âu vào nền kinh tế Việt Nam đã đạt mức cao nhất từ năm 2022, đạt 52,8. Dòng vốn FDI tăng trưởng và đa dạng về ngành hàng đi kèm chỉ số niềm tin kinh doanh tiếp tục ở mức khả quan đã cho thấy Việt Nam là thị trường tiềm năng cho nhiều loại hình doanh nghiệp, từ đó kéo theo nhu cầu về văn phòng càng gia tăng.

Tại Hà Nội, hoạt động cho thuê văn phòng trong quý I/2024 diễn ra sôi động. Các khách thuê nhóm ngành công nghệ thông tin chiếm nhiều diện tích nhất với 71% diện tích giao dịch cho thuê. Theo sau là khách thuê thuộc ngành sản xuất với 17% và ngành luật với 12%. Tuy nhiên, nhu cầu hiện nay tập trung ở phân khúc văn phòng chất lượng cao, bởi khách thuê có những yêu cầu khắt khe hơn đối với văn phòng.

Theo báo cáo thị trường bất động sản của CBRE Việt Nam, thị trường văn phòng ghi nhận những dấu hiệu cải thiện, đáng chú ý là sự tăng giá thuê của phân khúc hạng A tại Hà Nội.

Báo cáo của CBRE cho biết, về nguồn cung, trong quý 1/2024, thị trường văn phòng Hà Nội đón nhận một tòa nhà hạng B mới là tòa Vinacomin Tower, bổ sung thêm cho thị trường gần 30.000m2.

Về giá thuê, với mức giá thuê trung bình hạng A đạt 29,2 USD/m2/tháng, tăng 0,7% so với quý trước nhưng vẫn thấp hơn 0,4% so với cùng kỳ năm ngoái, trong khi đó, giá thuê hạng B không có sự thay đổi theo quý, vẫn ở mức 14,5 USD/m2/tháng.

Theo CBRE, giá thuê hạng A tăng lên do có một dự án ở khu vực Trung Tâm nâng cấp lên để đạt chứng chỉ LEED Platinum và một dự án khác ở khu vực phía Tây ghi nhận tỉ lệ hấp thụ tốt.

Diện tích hấp thụ văn phòng tại Hà Nội của quý 1/2024 đạt hơn 15.500m2, đạt gần 80% tổng diện tích hấp thụ của năm 2023, phần lớn đến từ tòa hạng A mới và các tòa hạng B hiện hữu, cho thấy những tín hiệu tích cực của thị trường. Tỉ lệ trống của các dự án hạng A ghi nhận tích cực khi đạt 20,0%, giảm 0,7 điểm phần trăm theo quý.

Về nguồn cầu, tỉ lệ giao dịch với mục đích di dời và mở rộng đều chiếm phần lớn, lần lượt đạt 54% và 32% tổng diện tích giao dịch lớn. Điều này cho thấy sự tăng trưởng và phát triển của các doanh nghiệp và tổ chức tạị thành phố.

Về ngành nghề khách thuê, nhóm ngành Tài chính/Ngân hàng/Bảo hiểm và Sản xuất chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng diện tích giao dịch quý này, với tỉ lệ lần lượt là 38% và 31%, cho thấy sự phát triển mạnh mẽ của các lĩnh vực này và nhu cầu tăng cường hạ tầng văn phòng để đáp ứng nhu cầu của các doanh nghiệp này.

Cần đầu tư cho các tòa nhà xanh, với chi phí mang tính dài hạn

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội đánh giá, hoạt động cho thuê văn phòng trong thời gian vừa qua được ghi nhận sôi động trở lại, với nhiều giao dịch mở rộng hoặc chuyển dịch văn phòng.

Tại Hà Nội, hầu hết các khách thuê ưa chuộng khu vực nội thành, nơi có những dự án mới chất lượng cao, giá thuê phù hợp và gần trung tâm. Xu hướng lựa chọn văn phòng của khách thuê phụ thuộc vào nhiều yếu tố và giá cả không phải là yếu tố duy nhất mà doanh nghiệp cân nhắc.

Đối với nhiều công ty, việc chuyển đến các tòa nhà văn phòng có chứng nhận xanh là ưu tiên hàng đầu hoặc thậm chí là yêu cầu bắt buộc, bởi đó là một phần trong cam kết ESG toàn cầu với các cổ đông của họ và cả các quy định pháp luật liên quan.

Theo ông Matthew Powell, các công ty sẵn sàng trả thêm phí để có tòa nhà chất lượng tốt hơn với chứng nhận xanh, mang lại môi trường làm việc hiệu quả cho nhân viên và xây dựng hình ảnh thương hiệu tích cực đối với khách hàng. Vì vậy, tuy giá cả là một yếu tố rất quan trọng, nhưng không phải yếu tố quyết định.

Ông Matthew Powell cho rằng, Hà Nội có sự phát triển trải rộng về thị trường văn phòng, khi đã có những địa điểm khác nhau tập trung dự án thương mại như Hoàn Kiếm, Ba Đình, phía tây Hà Nội và sắp tới sẽ là khu vực tây Hồ Tây. Hiện công suất cho thuê tại các dự án thuộc khu vực Hoàn Kiếm và Ba Đình là khá cao.

Một yếu tố khác khiến Hà Nội trở thành điểm đến hấp dẫn cho doanh nghiệp, bởi đây là trung tâm kinh tế và chính trị của Việt Nam. Do vậy, sở hữu trụ sở văn phòng tại Hà Nội cũng sẽ hỗ trợ tốt cho công tác hành chính, quan hệ với các cơ quan chính phủ.

Theo ông ông Matthew Powell, để phát triển thị trường bất động sản văn phòng tại Hà Nội, trong thời gian tới cần đầu tư cho các tòa nhà xanh, với chi phí mang tính dài hạn. Và câu chuyện về giảm giá là câu chuyện ngắn hạn. Vì khách thuê văn phòng thường sử dụng lâu dài, tối thiểu 5-10 năm, thậm chí lâu hơn. Vậy nên, những tòa nhà văn phòng xanh được phát triển bền vững là yếu tố hết sức quan trọng để giữ được khách thuê ở lại lâu dài.

Trong khi đó CBRE cho biết, trong các quý tiếp theo của năm 2024, dự kiến thị trường bất động sản văn phòng ở Hà Nội sẽ có thêm gần 60.000m2 nguồn cung mới từ các dự án văn phòng hạng A chất lượng cao tại khu vực ngoài Trung tâm.

Do đó, CBRE cho rằng, trong giai đoạn này, chủ nhà cần có thêm các chính sách ưu đãi hấp dẫn để thu hút khách thuê, chẳng hạn như cung cấp các điều khoản cho thuê có lợi ích cao hơn cho khách thuê. Từ năm 2025 trở đi, khi lượng nguồn cung mới tăng chậm lại, dự kiến giá thuê và tỉ lệ lấp đầy sẽ có sự cải thiện rõ rệt hơn.